京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%办公室装修设计我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问Q:提问:京总您好！我们在橡树湾三年前买一套70的下两居现在想把朝阳自住的一套大三居公房（红庙邻四环边）出掉估计到手1050，然后把深圳南山老破小三居也出掉估计500～550，然后两套的现金在其他更优质区域买入一套三房或着四房自住。

看了您办公室装修设计的精华帖受益良多，我们现在买房不考虑学区和上班远近，也不太考虑贷款，现在有几点请教您：1）保留橡树湾小两居，全款1400，买在朝青还是望京？朝青可以买到华纺易城四居，望京只能买三居或者亦庄金茂府，不过也只能买三居。

您觉得金茂悦南区北区怎么样？和朝青四居或者望京三居比？2）有考虑过海淀西北旺和马连洼，办公室装修设计不过看您的之前问答不太推荐如果买清河三居需要把小两居也卖了，多出来的钱再买房吗？您觉得我们现在的资金怎么配置房产最合适呢？谢谢您！。

A:回答:您好，1400买望京的胜率会大一些，不是说亦庄的金茂不好，这种豪宅盘的兑现周期需要很长时间，如果没有很大的市场推动，这种区域可能会出现贵跌贱涨的现象华纺属于朝办公室装修设计青中间的产品线，1400放这个盘有点错配，不是很严重，中规中矩，马连洼的成长过程比较慢，橡树湾是哪个位置的？如果跑的慢可以考虑在本次置换中脱手，其次你要考虑加杠杠，1400的本金可加杠杠到2套的或者一套望京的大四居，望京这种地段价值房价很牢靠，不用担心被套或者横盘，涨幅靠的是选筹，赚钱靠的是杠杠，建办公室装修设计议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、07#巧用杠杆，贷款的利用;祝顺利！。

Q:提问:您好，现住海淀西山锦绣府两居，锦绣府属于限竞房，27年才能卖，通州富力金禧花园两居出租，大概价值540万，上海有一套公司分的公租房，60平120万，香河有一套房，180买的现在70万，卖了还得办公室装修设计倒贴。

最近看了您的文章，想把资产升级一下，方案一：23年把通州富力金禧和上海的都卖了升级一下，然后27年再把锦绣府和新换的这套房一起卖了换一套您说的霸盘方案二：两套分别置换，23年卖了通州富力金禧换一套纯投资，27年卖了锦绣府升级一套自住➕保值。

不管是方案一还是方案二，卖了通州之后没想好怎么升级，是办公室装修设计在通州升级三居长期投资，还是在您说的望京 清河 新北苑 亦庄等区域换一套两居？考虑二套贷不了多少款，预算900左右，谢谢A:回答:您好，你应该把上海的公租房脱手，香河的等这一波如果能溢过去，能回调一些差不多也要出掉，富力金禧属于万达商圈的标杆楼盘，万达是目前通州配套最优的一个商圈，距离运河产业中心距办公室装修设计离还可，肯定是被第一波辐射到的，这个盘长期价值很好，只不过通州的行情需要很长时间很长时间才能兑现，卖金禧再投通州效率很低，现在通州吃不到太多行情，如果想中短期获利从金禧换到市区效率要高很多，900左右的情况下只做区域升级，房子还是保持原有面积品质，可以到望京朝青淘一淘同类盘，澳洲康都2居、青年汇3居办公室装修设计，华纺易城2居，个别3居1000往下需要淘，选筹上建议你参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);

买入后27年等价格上涨提前结清贷重新做抵押，把西山锦绣脱手变现加仓，现有房产不动，这几个盘持10年往上问题不大，如果预算够不到霸盘可以选择第二梯队扩大面积，其次如办公室装修设计果富力金禧这次置换可以把总价提到1200左右，多增加300贷款选望京的融科三期2居效率为最优，你二套可以不用按照常规操作，具体查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！

Q:提问:你好最近想入手朝阳一居，非首套，首付230以下，主要是想外租和保值，目前看了几个，比较心仪南新园，此外农光里，办公室装修设计或石佛营的一居室也不错，均为95左右的房子另外呢，还有一套呢，是红庙北里的一个老楼有电梯，总价低，但是央产房，上世纪八九年的。

不知道这哪个更好些A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳大部分区域有过向西分析,如果在朝阳置业建议仔细阅读,你可以重点考虑炫特，这个盘办公室装修设计很好，或者沿着朝阳北路朝阳路姚家园路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，夹在以上四个点中间位置的资源就很不好了，

再和你说说华威桥和潘家园，朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不办公室装修设计说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理;你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-办公室装修设计2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这些区域近五年的详细行情;

这一大片除了山水其他盘价格都很低，并且一直是一个价，三环的位置靠近国贸这个价是不正常的，所以这些位置基本是什么价买卖的时候还是什么价，农光里已经靠近这个区域了，成长环境不是很好关于红庙北里这一带的老公房社区，租金水平不错，但增值办公室装修设计性差点，唯一的价值是产业价值，距离国贸比较近，但自身产品比较普通，属于市场上的尾部，如果方圆十公里内全是这种盘，那这个盘的位置就很好了，但凡旁边有新一点的区域新一点的盘红庙瞬间就弱了，小户型基本年轻人买的居多，他们宁愿有一点通勤时间也希望住的小区新一点，所以常营一直很火，也并不是说这种盘没有行情，只办公室装修设计是购买力少些，成长比较慢，祝顺利！。

Q:提问:京总，您好！持续关注您很久，拜读了您的文章，也从您的见解中受益匪浅实际操作中遇到些困惑个人情况：上地枫润家园110多平的大两居的学区房，为上学12年购买，现不用学位了想置换一套三居另国美第一城有90多平的两居，出租，做投资用。

对周围比较熟悉，最近看了领秀办公室装修设计新硅谷、上林溪、上地MOMA、燕尚园、莱圳家园、橡林郡几个小区的房子，除此我们还比较关注融科橄榄城我们想长期持有三居投资房可接受一居或两居;但要保值增值性好，海淀朝阳均可我的问题是：1、未来长期持有的话，领秀新硅谷、上林溪和莱圳家园哪个小区保值增值更好，麻烦排个顺序。

2、上地MOMA的物业、环境以及办公室装修设计楼房本身明显好于其他楼盘，能接受没有阳台，户型也还可以接受，家人比较喜欢，但发现该楼盘的增值一直属于区域里比较靠后的长期看，是否能缩小和区域内其他楼盘的增值差距3、两个方案哪个更合理，更保值增值，想海淀和朝阳各一套1）把上地的换到融科一个小三居（130多平）；再把国美的两居增加少量资金换成海淀两居，办公室装修设计或者等价值置换，换成一居也可。

2）把上地的房子换成莱圳的三居，再把国美的房子增加资金够到澳洲康都的2居也请您帮忙推荐下这种操作下性价比更合适的楼盘4、像这种换房，目前是比较合适的时机吗？目前是这波行情的什么阶段？我们怕这波调整完，后面有一个漫长的回调，不小心站岗。

从未来看，上地的学区房还会在后市上涨办公室装修设计的情况时还会有比较好的表现吗？5、麻烦京总，根据我的情况，推荐一下合适的方案，谢谢！出于保值增值的角度，您觉得哪个更可行？也希望获得您更好的建议，谢谢！A:回答:您好，1、你们现仓位上地的枫润和朝青的国美都属于板块内的刚需上车盘，保值性及流通价值都不错，置换升级的话你们现在不应该考虑具体的楼盘，应该办公室装修设计精算资金+是否适用杠杆看能匹配到什么样的盘，枫润按照1300算，国美按照650，合计2000算不适用杠杆，如果布局2套，只能一套核心圈头部盘的小户型+一套次级板块的小房子，这样的布局效率并不是很优，像你提到融科好一点的户型大概都在1600往上，你第二套就很难了，除非2套都将就一下，但这种将就置换就没办公室装修设计意义了，我建议是如果不使用杠杆的情况你们把2套合并为一套，选一套大盘保证面积和户型上的优势，其次再保留一张房票，吃2-3年行情之后再做第二套的布局，莱圳，领秀新，上林溪都很好，但不适合你，无论是你出哪套换到这些盘上面都效率都一般，你关注的点应该是头部盘，像橡树湾，世华龙樾，这个才是你的方向，朝阳也一办公室装修设计样。

关于置换建议阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换2、关于置换时机，北京的行情一般分为短波和长波，短波是每年春节开始一直持续到五一左右;长波则是从前一年的九十月份一直持续到第二年的五一左右;这也是真正的牛市;涨幅最猛的这一波都是春节前后这一段;这一轮的行情其实从去年的10月办公室装修设计份已经开始蔓延了，只不过现在的涨价逻辑都是点对点的涨，并不会出现全市渗透，可以参考星球精华栏文章81#市场凉热规律,对于置换的家庭，如果要往强资源区换，那最好的时机是淡季或者涨后的冷静期，准确说现在一些位置已经开始放量了，你们现在动怕是比较被动，可以走一步看一步，多看房子，如果有合适的可以考虑先买后办公室装修设计卖，你的2套流通性都很好，出货周期可以完全放心，祝顺利！

Q:提问:房总好！首套预算首付150W左右，最近考虑是否要在北京买房单人目前长期外地工作，持北京工作居住证未来2年后计划返京，目前不算刚需，未来有50%概率自住，主要希望跑赢通货看了符合预算的新房是朝阳豆各庄绿城沁园、王四营保利、龙湖熙上，通州办公室装修设计副中心金融街融御，两居能上车；二手房刚开始看关注的比较少，海淀田村附近、紫竹园附近的一居室、朝阳奥森附近预算内的房子，通州运河商务区次新房。

想听听房总专业中肯的建议和指导感谢A:回答:您好，首先建议你认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，08#史诗级通货膨胀,1、关于是否在京买房，答案办公室装修设计是如果有房票，钱够，尽快上车，投资一套房产等同于持有了这种城市的股份，直接占有了这座城市的资源，随着这座城市的经济增长，会得到确定的回报,稍微了解房产的人均会认为房产长期看大概率会持续上涨;当然不排除一部分人认为楼市会下跌,这部分人是用固态的观点去看待未来，以今天的收入考虑末来的消费和房价水平;房价办公室装修设计是个动态价格，不能做静态比较，与之前相比看单价当然高，如果看一下货币的供应量和城市的发展实际需求，不但不高反而是太低，尤其是北京这样的城市;楼市真正的韭菜是那些观望一直不买房的人,如果他们最终忍不住买房,必将会付出更高的价格;

2、关于位置的选择上，这个预算我更推荐你打新选通州做长线，北京城市副中心未办公室装修设计来打向世界的一张名片,大手笔投资比较看好长期,长持5-10年150万预算买到这个地方很划算;融御也是通州比较有价值的盘,通州重点发展的是新城，新城的产业群在运河商务中心，融御的东侧是行政办公区，西侧是运河CBD，区域品质在整个通州属于稀缺的，融御本身素质还不错,拿一套2居也符合通州兑现之后的第一批购办公室装修设计买特征;可以参考星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图;关于豆各庄、王四营这个板块我不建议你做首选目标,这两个区域属于发展空白区,星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图大部分区域有过微观分析,

你买的是刚需小户型,这些位置有大批量保障房,会影响区域内商品房的价格,你想啊同是刚需购买群体,同区域内有办公室装修设计保障性住房,比起商品房便宜不少,刚需预算本身就不多,在同一通勤距离如果有更低成本的选择,这部分盘会抢走一批商品房的购买力,未来的竞争优势不明显,其次豆各庄的底子很差，后期区域的居住品质很难提上去,商品房只有富力又一城，临京哈高速和京津高速,西靠东五环,东边是通惠河,区域向北为各种工厂加禁毒教育基地，办公室装修设计这几点不利因素会导致未来这个区域的发展受限

十八里店和王四营建议你实地勘察整个区域目前的城市面貌，对于一些新区的发展最重要的是重视程度，只有重视才会给钱,望京和国贸发展了近二十年才有今天，整个朝阳的产业结构已经很明确，重点发展方向也已经确定，东南方向四环外不在范围内;买新房本身买的就是预期,这些位置未办公室装修设计来的海拔都很低,欢乐谷商圈比这些位置都要好，但每一轮的行情都表现一般，从垡头路往南基本没有资源了;海淀田村附近、紫竹园、朝阳奥森这些板块能选的二手基本都是区域内有很大硬伤的尾盘,五年可以说是一个价,投资属性很弱,北京的楼市分化很严重,同一区域也在分化,这个预算如果想买头部盘只能打新,而打新通州相比其办公室装修设计它位置是一个确定性稍强的区域,只是兑现时间问题,刚加入的会员建议多阅读知识星球微观类的文章,祝顺利!

Q:提问:京总好！观注了很多房产博主最终选了您，肯请您给我建议和指引;我家庭基本情况：三口之家，目前我和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）有一儿已工作（工资也仅够自己生活开支）家庭名下唯一住房在办公室装修设计上地西里110平米/两居目前挂在中介准备出售。

（前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时机目前决定先卖再马上买）大概能卖1300左右！想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。

目前看了望京的几套房实在不知道如办公室装修设计何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万）（融科二期/139平/南北三居/3层/1580万）2、（国风北京/146平/南北三居/3层/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（办公室装修设计上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷/140平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知选哪里？目前预算卖房1300+200多现金也可以贷点款用租金抵房贷。

请指教买哪套未来更增值，或者您有更好的小区推荐A:回答:您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理办公室装修设计解：东湖湾、上京新航线和融科国风属于两个位置，望京为东、西、北和南，望京东是发展的最好的，也就是融科和国风所在的区域，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，现在也不错，融科和国风属于两个不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘应该优先融科，你是改善的总价肯定不能买到刚需办公室装修设计盘里，两个盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京也不错，但这个盘的户型是个减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大

​本身这类盘的购买者都是二次以上的置换群体，对于房子的细节要求更高，在望京改善盘很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以在东湖湾和融科之间做选择，这两个盘都是同类盘办公室装修设计，融科我建议你看看三期，你看的2套一期和二期价格已经到1600了，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，三期整体水平要比二期一期好一些，东湖湾和融科注重投资属性我个人更倾向于融科，位置好，价格不高，未来的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历办公室装修设计史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！

Q:提问:老师，您好！因为资金压力还有楼层太高想卖掉朝阳公园西里北区93年的老破小， 小区位于朝阳公园西门和蓝色港湾附近，我的房子是顶层带阁楼，可以当两居室用，西南朝向，面积40多平，我挂的价格是365万，挂了两年也很少人出价，挂的稍微有点高，因为不着急卖就一直放办公室装修设计着，最近有人给到360万，如果卖了之后能用于换房的首付只有240万，因为二套首付比较高，只能换个350-400万左右的房子。

关于买房换房有以下问题想请教您关于卖房：1，我如果换房现在卖的话，这个价格是否合适，如果等到五六月份价格差异大不大?2，因为现在还没定好要买的房子，而且卖完之后资金到手大概要4办公室装修设计月份了，看您的星球问答，那个时候再买的话房价基本上会上涨，那我就会承担差价负担，要不要等到五六月份再卖？

关于买房1，现在的房子位置不错，去望京上班也很方便，换房有两个思路，一个是继续在城里买个上班方便、保值能力相对好的老破小的二三层，最好是带电梯，现在考虑的区域主要围绕朝阳公园，大山子，酒仙桥，安慧办公室装修设计里这些区域，如果是这个思路您有什么推荐的小区或者楼盘推荐吗？2，如果再买房不考虑自住，完全投资的话（自己带着两只猫在公司附近租房），投资回报率比较高的地区和楼盘您有什么推荐，是买新房还是二手房？我希望最好是买二手房出租，还能抵掉我自己租房的一部分压力,但主要还是考虑投资回报来决定;期待老师的答复，非办公室装修设计常感谢

A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;朝阳公园分为2个片区，一个是靠近公园附近，一个是四环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，像靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼社区升值性并不好，流通性也比较差，这种办公室装修设计盘在市场上的竞争优势不是很明显，临东三环两侧，国贸南到双井，北到燕莎三元桥基本全是老公房，围绕团结湖一带的多为单位公房，也都是低层板楼社区，相比于老塔楼的保值增值性还有流通性以及租金水平都好一些，位置上更佳;所以围绕蓝港朝阳公园一带的老塔楼社区行情一直很低迷，把这种房子置换掉方向上很好

但我不建议你围办公室装修设计绕望京附近换，因为这个预算能选到房源无论是从区域资源还是楼盘品质都不是特别理想，像大山子、酒仙桥这种区域还不如朝阳公园，至少朝阳公园的城市资源很好，大山子酒仙桥的城市界面很差，这些区域里品质稍微高一点的盘涨幅也低于其它区域同类盘，老塔楼的行情就更差了，安慧里稍微好一些，置换上有2个方向，第一是你可以办公室装修设计淘一淘团结湖的老公房社区，包括安慧里，这个位置的价格比较低，能淘一个正规两居可以自住，未来也有上升空间，像团结湖北三条、白家庄东里的2居你都能够得着;

还有一种思路是投住分离，买一个确定性高且有潜力的地方，然后出租自己租房住，未来再做置换，可以去朝阳的常营板块看看,常营作为500左右的预算一直是我推荐办公室装修设计的区域,这个区的亮点在于同等价格下它的综合配套资源是最好的,基础设施很完善,区域面积足够大,未来可上升的空间同样也很大,并且未来向东可以被通州运河辐射到,通州运河是近几年北京投资最大的一个项目,虽然现在空置率比较高,但至少有想象空间,现在常营的价值主要是承接朝阳东部的刚需,所以即便是运河没有兑现的前办公室装修设计提常营的价格也很牢靠,抗跌性很强,整个区域的盘品质普遍都不错,现在的价格又处于低位,同样的预算在常营买到的盘居住舒适度应该是排中上等的，北京新天地5期的正规一居室价格400以内，柏林爱乐三期的正规一居价格400出头，这两个盘都是接近10年的建筑年代，行情很好，并且未来可上升空间很大。

你可通过星球精华办公室装修设计栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情关于置换节点：我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过市场凉热定律;建议认真阅读,北京的市场规律是每一轮行情热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完办公室装修设计会有一个冷近期,价格会有回调,有2种置换思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是吃到次级板块的行情后等主城区的冷静期入场，朝阳公园的老塔楼社区和团结湖老公房包括常营的次新，能够最先反应的是常营的次新，其次是公园和团结湖

我的建议是你现在可以卖，并且可以签合同，但办公室装修设计前提是你要买的目标区域有意向房源并且可以签约，如果你的买家要4个月的付款周期，你也要向你的卖家要4个月的付款周期，所有条件都一样，同步进行，这样不用担心期间空档房价上涨，这个操作有一个细节就是你收的定金额度要大于你付的定金额度，假如你收30万定金，在你付定金的时候最好付你收定金的50%60%，最高不办公室装修设计超过70%，好处是如果你的买家违约，不会白忙活的同时不会亏损，祝顺利！

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问公众号知识星球内部文章每周更新一篇宏观类（部分文章）01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人办公室装修设计的对与策

03#北京楼市价值正在沙化04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘05#因为保障房充足，所以商品房B涨07#巧用杠杆，贷款的利用41#浅谈房地产泡沫微观类（部分文章）11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图13#学区宝典：东西海学区房选筹导图14#置换办公室装修设计宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症15#望京139个盘，稳健增长的只有39个16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议实操类（部分文章）81#北京房产投资核心逻辑和原理82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析83#通州跑赢大盘选筹导办公室装修设计图84#大兴跑赢大盘选筹导图84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图持续更新中